필리핀이민, 필리핀 '클락'에서 부동산 매매, 필리핀의 주택 구입은?

필리핀 클락은?

저렴한 물가에 각광 받는 필리핀, 최근 한국 건설사들에 의해 콘도 분양이 활발하게 이루어져 은퇴자들이 많이 찾고 있는 필리핀입니다. 한국의 추위,와 미세먼지 탈출 목적으로 필리핀에서 노후를 계획하시는 분들이 많다고 합니다.

 

특히 마닐라 북쪽으로 차로 2시간 거리에 위치하고 과거 미국 공군기지로써 리틀 캘리포니아라 불리는 미국적 환경의 경제 특구로 인식이 되는 '클락'은 녹지 면적이 굉장히 넓어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

미군기지였던 특수 지역인 클라크필드는 24시간 철통 경비에다가 외부인 출입 시 철저한 검사를 하는 관계로 필리핀내에서는 제법 안전한 편에 속한다고 합니다. 현지 교민들은 '클락필드'라고 부르며, 1991년까지 미 공군기지였다가 필리핀 공군 기지로 소속이 변경이 되었습니다.

 

필리핀 클락 ~ 인천간 항공노선은 하루 4편 정도가 있으며 3시반 정도면 오갈 수 있어 장점입니다.

특히 필리핀의 클락은 골프 및 유흥으로도 알려져 있지만 은퇴자나 은퇴가족들이 두마리 토끼를 잡기위해 찾는 사람들, 어학 연수 및 국제학교를 찾는 가족들등등 다양한 목적으로 찾는 곳입니다.

최근에는 많은 이민자들의 걱정이었던 의료관련 문제도 해결이 될 전망입니다. 클락내 개원이 임박했다네요

 

클락은 앙헬레스(앙겔레스) 내에 위치하고 있는 구역입니다.

앙헬레스는 팜팡가주에 속해있는 우리나라로 치면 "시"나 "군"의 개념으로  클락은 이 앙헬리스의 안에 위치하고 있습니다.

클락은 수빅과 함께 경제자유특구 (special economic zone)로 지정되어 있는 특별구역 이라고 생각 하시면 됩니다.

 

보통 필리핀에서 외국인은 집을 구할 수가 없습니다.

필리핀에서 외국인의 부동산 취득의 방법을 찾아보았습니다.

 

참고하세요

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필리핀에서 외국인의 부동산 취득

외국인은 필리핀에서 외국인 명의로 부동산을 취득할 수 없습니다. 부동산 특히 토지는 한 국가가 성립하기 위한 고유의 구성요소이기 때문에 대부분의 나라에서 외국인의 토지 취득을 금하고 있으며, 국가의 주권이 세워지기 위해서는 고유의 영토가 필요하기 때문입니다. 그러나 이 문제는 전체 국가의 경제 또는 일부 산업의 시장 활성화를 위한 투자의 확대 문제와 일부분 상충되기도 합니다. 경제가 발전하기 위해서는 자국내의 유동성만으로는 부족합니다.

국가와 산업이 발전하려면 선진 외국자본과 기술력의 투자가 반드시 필요하게 마련이죠

이때 외국자본의 투자를 어느 만큼 허용할 것인지의 여부는 그 나라의 고유 권한으로 정해지는데 부동산에 관한 한 필리핀은 원칙적으로 외국인의 소유를 금지하고 있습니다.

 

토지는 원칙적으로 외국인 소유가 금지되고

건물의 경우 콘도미니엄(Condominium/아파트-필리핀은 이를 콘도라부른다) 법의 적용을 받는 아파트 형태의 주택을 소유할 수 있도록 하고 있습니다. 그 외 일반주택의 소유는 불허됩니다.

콘도 즉 아파트의 경우는 토지에 대한 지분이 작고 토지지분만 매매의 거래가 되지 않는 점과 주택경기 활성화의 목적으로 특별법을 만들어 놓은 것입니다.

 

이외에 법인은 일부 토지 취득이 가능하지만 법인의 지분구조가 필리핀인 60% 그리고 외국인 40%인 경우만 토지 소유가 가능하다. 따라서 법인이라도 외국인은 100% 완전한 소유권을 가질 수는 없습니다. 

 

주택 건축을 위해서 토지 소유에 대한 필리핀인의 차명을 하기도 하는데 좋지 않은 방법입니다. 분쟁이 생기면 주택까지 빼앗길 수 있고  이 경우 주택을 건축하려면 토지를 장기 임대한 후 집을 건축하는 방법이 더 나은 편이나 이 경우도 외국인의 주택소유는 금지되어 있으므로 법률적으로 완전한 방법은 아닙니다.

토지 임대의 경우 임대기간은 50년까지 가능하고 재연장 기간은 25년입니다.

 

따라서 현재 외국인이 필리핀에서 부동산을 취득하는 하려면 콘도(아파트)나 외국인의 소유가 허용되는 즉, 콘도미니엄법의 적용을 받는 주택단지의 부동산을 구입하는 방법밖에 없습니다.

 

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1) 필리핀에서 부동산 구매와 소유권 이전절차는 다음과 같습니다.

1. 부동산 매도인과 매수인이 부동산매매에 대한 합의 후 매매계약서(Deed of Absolute Sale : DOAS)를 작성하고 공증한다. 

2. 매수인은 토지, 건물 납세증명서를 BIR(국세청)에서 발급받은 후 해당 부동산이 위치한 시청이나 지방정부에 제출한다. 

3. 매수인은 해당 부동산에 대한 세금을 지방정부 재무사무실(City Treasurer's Office)에 납부한다. 

4. 지방정부의 감정평가 사무실(Assessor's Office)에서 부동산에 대한 실제 가치를 평가한다.  

5. 매수인은 해당 부동산 이전등록비(Transfer fee)를 지방정부 감정평가 사무실에 납부한다. 

6. 매수인은 국세청에 취득세(Capital Gains Tax)와 인지세(Documentary Stamp Tax)를 납부한다. 

7. 등기부등록증(Registry of Deeds)을 매수인의 이름으로 신규 발급 받는다. 

8. 매수인은 등기부등록증을 새로 발급 받은 후 지방정부에 세금납부 증명서를 요청해 발급 받는다. 

 

 

2) 필리핀 부동산 구매시 주의사항

1. 판매자의 등기부등록증(TCT-토지대장, CTC-콘도대장)을 확인하여 판매자와 명의자의 이름이 같은지 여부와 부동산의 위치, 법적 상태 등을 확인하다. 

2. 부동산의 납세 현황과 체납액이 있는지 확인한다. 

3. 근저당(Mortgage)이 설정되어 있는지 확인한다. 

4. 토지대장을 통해 토지의 목적(주택용지, 상업용지, 나대지)을 확인하고 구매한다.

5. 시청이나 지방정부를 방문하여 등기부등록증의 진위여부를 확인하다.  

 

 

3) 필리핀 부동산거래 관련 문서의 종류

1. 판매계약서 : CTS, Contract to sell : 판매조건이 완료되면 특정 부동산의 소원권을 구매자에게 이전하는 개발자의 동의를 나타냅니다. CTS가 있어야 그 다음 단계인 중도금, 잔금 등을 진행할 수 있습니다.

2. 판매증서 : DOAS, Deed of absolute sales : 구매자와 판매자 간의 부동산 판매 계약을 반영합니다. 이 구속력이 있는 문서는 구매자가 부동산에 대해 잔금까지 완전히 지불한 후에만 받을 수 있습니다.

3. 콘도 등기부등본 : CCT, Condominium Certificate of Title : 등기소에서 발행한 소유권 증명으로 소유권을 증명하는 역활을 합니다.

4.부동산 신고 : 세금신고 Tax Declaration : 부동산 세금을 계산하는데 사용되는 부동산의 시장의 평가차치를 나타냅니다. 무엇보다도 미납 세금 내역등을 확인합니다. 필리핀 부동산은 한국처럼 부동산 가격 및 거래내역이 전산화되어 있지 않고, 이중 계약서등이 일반화되어 있어서 부동산 거래사, 경력이 많은 전문가의 선택도 중요합니다.

 

 

4) 필리핀 부동산 관련 세금 및 비용들

필리핀 부동산 거래수수료 / 분양하는 콘도들은 세금들이 모두 분양가에 포함되어 있습니다.

1) 공증료 Notary Fee : 부동산 가치의 1~2%, 종종 협상이 가능합니다.

2) 소유권 등록비 TItle Registration : 게시된 등록비 표에 따라 다릅니다. 일반적으로 이중 계약서상의 판매가격의 0.25%

3) 인지세 Documentary Stamp Tax : 판매가격, 구역가치 또는 공정 시장가치 중 가장 높은 금액의 1.5%

4) 지방양도세 Local Transfer Tax : 판매가격, 구역가치 또는 공정 시장가치 중 가능 높은 금액의 0.5~0.75%,

(세율은 지방에는 있는 부동산 0.5%, 메트로 마님라 내 부동산의 경우 0.75%입니다.)

5) 양도소득세 Capital Gains Tax : 부동산 판매가격, 구역가치 또는 공정 시장가치 중 가능 높은 금액의 6%

6) 부동산 중개수수료 Real Estate Agent's Fee : 일반적으로 판매가격의 5%잊만 게시된 등록 수수료표에 따라 다를 때도 있습니다. 그러나 부동산 중개인은 일반적으로 수수료 이상을 요구하지 않고 등록절차를 수행하는 편입니다.

 

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